Sunday, June 12, 2016

Arrogant liberals are doing a big disservice to liberalism

A few months ago, I was at an attractive event in Delhi, surrounded by elegantly dressed, articulate Indians and a sprinkling of foreigners. Into this privileged gathering walked an awkward young man who someone recognized from Hindi television. He seemed to be lost and was mostly ignored until someone provoked him and there followed a loud, ugly argument over the JNU controversy. He put up a spirited defence of the Hindu nationalist position but he was quickly shouted down. He felt humiliated and left hurriedly. Once he was gone, the ‘secular-liberal’ gathering relaxed, but not before heaping condescension on this ‘low life’ with his ‘crazy ideas.’

I do not believe in sedition and I did not agree with any of the unwanted guest’s arguments. But I felt sorry for him and unhappy at the way he was treated. Of course, he was narrow-minded in his majoritarian approach to minorities; he was bigoted in the way he characterized Muslims. But he was also a vulnerable human being. He was less well-educated, and his weak English put him at a social disadvantage. Instead of empathy, he got supercilious scorn from a self-important liberal establishment that encourages diversity of identity but is intolerant of the diversity of ideas.

Over the past two years an unhappy divide has grown, something we did not expect when the nation elected Prime Minister Modi on the promise of ‘sabka saath, sabka vikas’. I am a classical (not a left) liberal and do not share the beliefs of Hindu nationalists. I do not eat beef but I will defend your right to eat it. I was disturbed by the violence at Dadri and upset that the Prime Minister reacted so late. A few weeks ago, I was outraged by Swami Adityanath’s bizarre demand for the arrest of Akhlaq’s family for cow slaughter. I deplore the violence of rightwing extremists around the world. Having said this, I am also saddened by the arrogance of my fellow liberals. In the name of tolerance they behave just as intolerantly towards those whose beliefs differ from theirs. They are just as guilty of tribal behaviour as their opponents. And this may be a reason why liberalism is not growing in our country.

The problem with secular liberals is that we go to the same elite schools and universities where the faculty is liberal and left-leaning. Some economics teachers may have shifted after the reforms from Marxism to market-based thinking, but culturally everyone is homogeneous. It is hard for a Hindu nationalist to get into an elite college, either as a student or a teacher. It may be because the candidate is less comfortable in English but there exists a clear bias in favour of liberal privilege. (It is easier, oddly enough, for a Dalit or an OBC to break into elite ranks because of reservations.) If you believe, as I do, that the Hindutva ideology is based on empirically false grounds, we must encourage its supporters to enter top universities and engage in free debate. Only thus will India produce genuine conservative intellectuals, whose arguments will be based on verifiable facts rather than on technological fantasies from the Puranas. By demonizing them or treating them condescendingly, we reinforce resentment and throw them deeper into Hindutva’s embrace. As a result, the liberal ideology remains confined to a small elite. And then we complain, “Why are there so few liberals in India?”

The arrogance of the secular liberal is not only morally wrong, it is bad electoral strategy. If the Congress or the Left parties want to convert the voter to a liberal ideology, they will not succeed by the sort of contemptuous and dismissive talk spokespersons engage in on television screens night after night. Liberals need to remember their own creed: “I disapprove of what you say, but I will defend to the death your right to say it.” Instead, they practise: “I disapprove of what you say; so shut up, you idiot.” This sort of behaviour drives people away. The liberal ideal is too precious to become the preserve of a political party or of sanctimonious intellectuals. It is also not an issue of the Right versus the Left — all Indians must embrace the liberal idea of a plural India that protects minorities. But we shall only win the heads and hearts of people with humility and by example.

Sunday, May 15, 2016

Stay playful: The mantra young India needs to know

A friend from my childhood was in town last month. He runs a successful startup, and as we sat drinking chai in the scorching heat, I was struck by his easy sense of playfulness. He seemed not to take himself seriously nor worry about competence. He was open to surprise and to appearing a fool, and turned all my answers into questions. Between the search for truth, and the possession of it, there is a comma, and he had a distinct preference for the comma. I was in a state of agitation when he arrived but I was smiling calmly when he left.

Nations too could do with more playfulness. Fortunately, India has its politicians who can be trusted to forget the difference between fiction and non-fiction. Watching the Congress party’s feeble convulsions over the Agusta Westland deal in recent weeks was sheer political comedy. We moan over the time and resources wasted on our incessant elections, but perhaps we should value them for the laughter and political play they offer.

The day after my friend’s visit, I attended a workshop of young entrepreneurs, all bursting with enthusiasm. Their excitement was due, I expect, to the startup mania that has gripped certain circles in urban India. Not a day goes by without someone complaining in my neighbourhood that his son or daughter has quit a safe corporate job to start a business. One of these youngsters confessed that four out of five startups would fail but he knew in his bones that his would survive. I admired the passion of these youngsters even though they were as mad as our medieval Rajputs who went to battle knowing fully well in their hearts that defeat or death was their only prize.

The talk turned to innovation and I was reminded of my childhood friend. I suggested that the magic ingredient in creativity was an attitude of playfulness. The young Indian of today is a serious animal: a worker, thinker and problem solver. He or she strives for focus and efficiency, resisting frivolity in the name of being a grown-up and staying on a task. He expects the same from others. I have never seen a matrimonial ad in India seeking a ‘playful’ partner. But we don’t need the findings of western psychology to uncover the sources of innovation. It lies in the ancient idea of leela — of gods at play.

Both the English word ‘play’ and the Indian word ‘leela’ have the same two meanings — game and drama. But leela has a third connotation — the creative activity of the divine. Ancient Indians understood that god is playful. Shiva dances and creates the world in play. Krishna steals butter, plays tricks, flirts with young gopis and defeats demons, all in a day’s work. On hearing his flute, the women of Vrindavan sneak out of their homes to dance the raas-leela in a circle with their lover god through the entire Brahma night of 4.5 billion human years.

Human beings act because we desire something but god has everything and so he plays purposelessly like a child, for the sheer joy of it. Ramanuja, the great Vaishnava saint, compared the divine pleasure of leela to a great monarch who lacks nothing but goes on to the playing field for the sake of amusing himself. Chaitanya, the Bengali mystic, compared him to a healthy man who wakes up in the morning from deep sleep and breaks into a dance merely to express his exuberance.

I reckon that ancient Indians must have created the idea of leela because they were struck by the distressing contrast between the radiantly creative child and the feeble creature of habit, the adult. The child’s world is forever fresh and beautiful, full of wonder and excitement for he lives neither in the past nor the future but enjoys the present. God’s leela is to remind us that we don’t stop playing because we grow old; we grow old because we stop playing. Parents and grandparents who play with their children seem to be livelier.

I cannot help but feel that humanity has advanced not because it has been sober, responsible, and cautious, but because it has been immature, rebellious, and playful. A good reminder for our young entrepreneurial startups: there is a child in every adult and playfulness actually accomplishes things. So, the next time, don’t walk around the puddle, just jump into it.

Wednesday, May 11, 2016

મકાનો બનશે તો રોજગાર પણ સર્જાશે

મારા મિત્રો મને કહે છે કે પ્રસન્નતા 'આંતરીક બાબત છે' અને જીવન પ્રત્યેના મારા અભિગમ સાથે તેનો સંબંધ છે. તેઓ મને જીવનની ગતિ ધીમી કરવાની તથા યોગ-ધ્યાન શીખવાની, હસતા રહેવાની અને ઈશ્વરમાં ભરોસો રાખવાની સલાહ આપે છે. પ્રકારની આધ્યાત્મિક વાતો આમ તો મને ગંભીર બનાવી દે છે. મને કાયમ લાગ્યું છે કે મારા જીવનનો આનંદ રોજબરોજની નાની બાબતોમાં રહેલો છે. પોતાના કામમાં ડૂબી જવું, કોઈ મિત્રની સાથે ગપશપ કરવી અથવા તો અચાનક સુંદરતાનો સાક્ષાત્કાર થવો વિગેરે. ખરો આનંદ કે ખુશી ક્ષણે છે. કોઈ દૂરના અલૌકિક જીવનમાં નહીં.

આપણામાંથી મોટા ભાગની વ્યક્તિઓ નારાજગીને અંગત બાબત ગણે છે. દુ:ખી લગ્નજીવન, સંતાનોનું કહ્યામાં હોવું કે નોકરીમાં પ્રમોશન નહીં મળવું જેવી બાબતોથી નારાજગી પેદા થાય છે. આવી બાબતોમાં સરકાર કોઈ દરમિયાનગીરી કરે એવું આપણે જરા પણ ઈચ્છીશું નહીં. છતાં પણ માનવજીવનમાં આનંદમાં ઉમેરો કરવા માટે સરકાર મોટી ભૂમિકા ભજવી શકે એમ છે. કાયદો અને વ્યવસ્થાની સારી સ્થિતિ મારા આનંદમાં ઉમેરો કરે છે. આજીવિકાનું સાધન અને મકાન સુખના એવા બે સ્ત્રોત છે જેના પર સરકાર કામ કરી શકે છે. વાજપેયી સરકારે નીતિમાં સામાન્ય ફેરફાર કરીને મકાનોમાં રહેવાલાયક સુવિધાઓ વધારી. પછી તેમણે રાહતોમાં દસ ગણો વધારો કરી દીધો. પછી મકાનોની ખરીદીમાં ક્રાંતિ આવી.

આજે ભારતમાં સૌથી મોટી કોઈ સમસ્યા હોય તો છે નોકરીઓનો અભાવ. હાલમાં કામધંધાની શોધમાં બુંદેલખંડમાંથી 18 લાખ લોકો દિલ્હી આવ્યા. ભારતીય અર્થતંત્રમાં પરિવર્તન આવી રહ્યું છે પણ નોકરીઓ પેદા થઈ શકે એવી ઝડપ હજુ આવી નથી. સૌથી વધારે રોજગાર મકાનોના નિર્માણમાં છે. માર્ગ અને ઉત્પાદન (મેન્યુફેક્ચરિંગ) એટલા બધા યાંત્રિક થઈ ગયાં છે કે ગામડાંઓના અકુશળ કે અર્ધકુશળ યુવાનોને તે પૂરતો રોજગાર આપી શકે એમ નથી. જો વડાપ્રધાનનું '2022 સુધીમાં દરેકને મકાન'નું સ્વપ્ન સાકાર થશે તો તે દેશવાસીઓને આનંદ બમણો કરવાની દિશામાં મહત્ત્વનું પગલું ગણાશે. તેમાં નોકરીઓની સાથે રહેણાંક મકાનો પણ સામેલ છે જે સામાન્ય માનવીના સુખના બે મહત્ત્વના સ્ત્રોત છે. સરકારે કોઈ ખર્ચ કરવાનો નથી. કારણ કે મકાન ખાનગી સ્તરે બનાવવામાં આવે છે. સરકારને મકાન બનાવવા માટે જરૂરી 15 ટકા ચીજવસ્તુઓ પર ટેક્સ મળે છે. સરકારે ગત બજેટમાં વિઝનને આગળ ધપાવવાની દિશામાં કેટલાંક મહત્ત્વનાં પગલાં ભર્યા છે પણ તે હજુ પૂરતા નથી. પહેલી વાર મકાન ખરીદવા માગતી વ્યક્તિને લોન પર વ્યાજમાં કપાતનો પ્રસ્તાવ મૂકાયો છે. ઉપરાંત રીયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટને નફા પર લાગતા ટેક્સમાં રાહત અને સસ્તાં મકાનો બનાવવા માટે પણ પ્રોત્સાહનો સામેલ છે. સવાલ છે કે જો મકાનોના નિર્માણથી સમાજને ફાયદો થવાનો હોય તો પછી રાહતો માત્ર સસ્તાં મકાનો બનાવવા પૂરતી મર્યાદિત કેમ? તમામ હોમ લોન (40 લાખ રૂપિયા સુધીની) પર વ્યાજને ટેક્સ ફ્રી કેમ કરી શકાય?

રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ઉંચા ભાવ કૃત્રિમ અછત દર્શાવે છે. ખરાબ કાયદા, સાંઠગાંઠ અને મંજૂરીની લાંબી પ્રક્રિયાના પરિણામે સ્થિતિ સર્જાઈ છે. મકાનોના નિર્માણમાં તો સાહસિક સુધારાઓ પછી ક્રાંતિ આવી શકશે. સૌથી પહેલા તો જમીનના રેકોર્ડઝને ડિજીટાઇઝ કરીને ટાઇટલ્સને પારદર્શક અને સુરક્ષિત બનાવવાં પડશે. બીજી વાત, સંપત્તિના હસ્તાંતરણ પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઘટાડીને તેનો દર વૈશ્વિક સ્તરે લાવવાની જરૂર છે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં ઘટાડાથી 'સફેદ નાણાની લેવડદેવડ'ને પ્રોત્સાહન મળશે. કેલકર સમિતિએ સ્ટેમ્પ ડ્યુટીને ગુડ્ઝ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ (જીએસટી)માં આવરી લેવાની ભલામણ કરી હતી પણ રાજ્યોએ તેને સ્વીકારવાનો ઈનકાર કર્યો હતો. ત્રીજી વાત, મંજૂરીની પ્રક્રિયાને સરળ બનાવો. સ્થાવર સંપત્તિ સબંધિત વર્તમાન કાયદો મકાનમાલિકને તો સુરક્ષા આપે છે પણ બિલ્ડરને નહીં જેના પ્રોજેક્ટમાં મંજૂરીની પ્રક્રિયામાં ઘણું મોડું થાય છે. ચોથી વાત, સરકાર અને જાહેર ક્ષેત્રનાં સાહસો પાસે મોટા પ્રમાણમાં કિંમતી જમીન નકામી પડી છે. સરકારે ડેવલપરોની સાથે ભાગીદારી કરીને તેમાંથી આવક ઉભી કરવી જોઈએ. જમીન ભલે સરકારના નામે રહે. પાંચમી વાત, મકાનોના નિર્માણને 'મૂળભૂત માળખા'નો દરજ્જો મળવો જોઈએ. છઠ્ઠી વાત, વિદેશી રોકાણ. મકાનોના નિર્માણમાં ક્રાંતિના આડે બીજો પણ એક અવરોધ છે. લોકોનું વલણ એવું હોય છે કે રીયલ એસ્ટેટ ડેવલપર અને બિલ્ડરો ખરાબ માણસો હોય છે જે ઝડપથી પૈસા કમાઈ લેવા માટે પર્યાવરણને નુકસાન પહોંચાડે છે. વલણના કારણે લાંબી પ્રક્રિયાઓ ઘડવામાં આવી છે જેના પરિણામે અધિકાીઓ માટે લાંચ માગવાની અપાર તકો સર્જાય છે.

હાલમાં પસાર કરાયેલું મકાનમાલિકોને સંરક્ષણ આપતું બિલ જરૂરી હતું, પણ તે એકપક્ષી છે. તેમાં બિલ્ડરોને લાલચુ અધિકારીઓ સામે સુરક્ષા આપવામાં આવી નથી. અધિકારીઓ કલમના એક ઝાટકે સમગ્ર પ્રોજેક્ટને ખોરંભે ચડાવી શકે છે. કારણોસર રીયલ એસ્ટેટમાં વિદેશી રોકાણને હું આવકારું છું. તેના કારણે આપણા નિયમોને વૈશ્વિક સ્તરના બનાવવામાં મદદ મળી રહેશે. એટલું નહીં એક મજબુત રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર આકાર લેશે. જો મકાનોના નિર્માણના ક્ષેત્રમાં ઉત્સાહનો સંચાર કરવો હશે તો તેના માટે સારું શહેરી આયોજન જરૂરી છે. કમનસીબે ભારતમાં જાહેર ચોકની પરંપરા નથી. પણ બાળકો માટે રમવાની પૂરતી જગ્યા તથા મહિલાઓ પોતાના ઘરમાંથી નીકળીને સ્વજનો સાથે હળીમળી શકે એવું વાતાવરણ ઉભું કરવું જરૂરી છે. પગપાળા ચાલવા માટેની જગ્યા, ફૂટપાથ, સાઇકલ માટે અલગ રસ્તો, પૂરતી બેંચ ધરાવતા બગીચા, પુસ્તકાલયો જેવી સુવિધાઓ સામાજિક તથા સભ્ય સમાજનો અનુભવ કરાવે છે. જમીનની તીવ્ર અછત ધરાવતા દેશમાં નીતિના ઘડવૈયાઓએ જાહેર ઉપયોગ માટેની જગ્યાઓ અનામત રહે માટેની વ્યવસ્થા કરવી પડશે. જમીન અત્યંત કિંમતી છે પણ તેને મકાનોથી ભરી દેવી જોઈએ નહીં.

મધ્ય પ્રદેશની સરકારે હાલમાં 'હેપ્પીનેસ મિનિસ્ટ્રી'ની જાહેરાત કરી હતી. વિચાર હચમચાવી દે એવો છે. કારણ કે સામાન્યપણે આપણે એવું ઈચ્છીએ છીએ કે આપણી અંગત બાબતોમાં સરકાર દખલ કરે નહીં. પણ જો મંત્રાલય મકાનોના નિર્માણમાં સુધારાઓને આગળ ધપાવશે તો તે સારી વાત ગણાશે. તેમણે રાજ્યના નાણાં પ્રધાનને કહેવું જોઈએ કે મકાનોના નિર્માણનો 15 ટકા ખર્ચ ટેક્સ સ્વરૂપે સરકારને મળશે. મકાનોનું નિર્માણ શ્રમ આધારિત લાખો સ્ટાર્ટઅપ કંપનીઓને પ્રોત્સાહન આપશે એવું તેમણે મુખ્ય પ્રધાનને સમજાવવું જોઈએ. સાથે નવા રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં લાખો રિટેલ નોકરીઓ આવશે. ગૃહનિર્માણમાં ક્રાંતિ ખરેખર તો નોકરીઓના સર્જનમાં ક્રાંતિ સાબિત થશે.

Wednesday, April 27, 2016

आवास क्षेत्र से आएगी जॉब क्रांति

मेरे मित्र मुझे बताते हैं कि प्रसन्नता ‘भीतरी काम’ है और जीवन के प्रति मेरे रवैये से इसका संबंध है। वे मुझे जिंदगी की रफ्तार कम करने, योगा करने, ध्यान सीखने, खूब मुस्कराने और ईश्वर में भरोसा रखने को कहते हैं। ऐसी आध्यात्मिक बातचीत आमतौर पर मुझे गंभीर कर देती है। मैंने पाया है कि मेरी जिंदगी की खुशी दिन-प्रतिदिन की छोटी बातों में होती है- अपने काम में डूबे होना, किसी दोस्त के साथ ठहाके लगाना या अचानक सुंदरता से सामना हो जाना। खुशी तो यहीं, इसी क्षण है; किसी सुदूर अालौकिक जीवन में नहीं।

हम में से ज्यादातर लोग नाखूशी को निजी मामला समझते हैं, जो दुखी वैवाहिक जीवन, एहसान फरामोश बच्चों या प्रमोशन न मिलने जैसी बातों का नतीजा होती हैं- निश्चित ही हम नहीं चाहते कि सरकार इसमें कोई हस्तक्षेप करे। फिर भी सरकार मानव जीवन में खुशी को बढ़ावा देने में बहुत बड़ी भूमिका निभा सकती है। कानून-व्यवस्था की अच्छी स्थिति मेरी खुशी में योगदान देती है। आजीविका का साधन और मकान होना, खुशी के ऐसे दो बड़े स्रोत हैं, जिन्हें सरकार आगे बढ़ा सकती है। वाजपेयी सरकार ने नीति में साधारण-सा बदलाव करके मकान को रेहन रखने की सुविधा बढ़ा दी। फिर उसने धीरे-धीरे इस पर कर रियायतें दस गुना बढ़ा दीं और इसके बाद तो मकान खरीदने के मामले में क्रांति आ गई।

आज भारत में दुश्वारी का सबसे बड़ा अकेला कोई कारण है तो वह है नौकरियां न होना। हाल ही में काम की तलाश में बुंदेलखंड से 18 लाख लोग दिल्ली आए हैं। भारतीय अर्थव्यवस्था ने रुख तो पलटा है, लेकिन उसने इतनी तेजी नहीं पकड़ी कि जरूरत के मुताबिक नौकरियां पैदा हो सकें। सबसे ज्यादा जॉब आवास निर्माण में ही है। सड़क और उत्पादन (मैन्यूफैक्चरिंग) इतने यांत्रिक हो गए हैं कि वे ग्रामीण कृषि में घीसट रहे अकुशल या अर्द्धकुशल युवाओं को पर्याप्त रोजगार नहीं दे सकते। यदि ‘2022 तक सभी को आवास’ का प्रधानमंत्री का विज़न साकार हो जाए तो यह राष्ट्र में खुशी बढ़ाने में बहुत दूरगामी कदम होगा। इसमें नौकरियों के साथ मकानों का निर्माण भी शामिल है, जो खुशी के दो प्रमुख स्रोत हैं। सरकार को कुछ खर्च नहीं करना पड़ता, क्योंकि मकान निजी स्तर पर बनाए जाते हैं। सरकार को मकान बनाने में लगने वाली 51 फीसदी चीजों पर टैक्स मिलता है। सरकार ने हाल ही के बजट में इस विज़न को आगे बढ़ाने की दिशा में कुछ कदम उठाए, लेकिन ये पर्याप्त नहीं हैं। पहली बार मकान खरीदने वालों को लोन पर ब्याज में अधिक कटौती की पेशकश, रीयल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट को लाभांश वितरण पर लगने वाले टैक्स से छूट तथा किफायती मकानों के विकास पर बड़ा कर-प्रोत्साहन। सवाल है कि यदि मकानों के निर्माण का समाज को इतना फायदा है तो रियायतें सिर्फ किफायती मकानों तक ही सीमित क्यों? क्यों नहीं सारे होम लोन (जैसे 40 लाख रुपए तक) पर ब्याज को टैक्स फ्री क्यों न किया जाए?

रीयल एस्टेट क्षेत्र में हमारी ऊंची कीमतें बनावटी अभाव दर्शाती हैं, जो बहुत सारे खराब कानूनों, सांठगांठ और मंजूरी की अनिश्चित प्रक्रिया का नतीजा है। मकानों के निर्माण में तो साहसी सुधारों के बाद ही क्रांति आएगी। सबसे पहले हमें जमीन के रिकॉर्ड को डिजीटाइज कर टाइटल्स को पारदर्शी और सुरक्षित बनाना होगा। दूसरी बात, संपत्ति हस्तांतरण पर स्टैम्प ड्यूटी को कम करके वैश्विक स्तर पर लाने की जरूरत है। स्टैम्प ड्यूटी में कमी से ‘सफेद धन में लेन-देन’ को बढ़ावा मिलेगा। केलकर समिति ने स्टैम्प ड्यूटी को सामान व सेवा कर (जीएसटी) में शामिल करने की सिफारिश की थी, लेकिन राज्यों ने इससे इनकार कर दिया। तीसरी बात, मंजूरी देने की प्रक्रिया को सरल बनाएं। अचल संपत्ति संबंधी मौजूदा कानून मकान मालिक को तो संरक्षण देता है, लेकिन उस बिल्डर को नहीं देता, जिसके प्रोजेक्ट में मंजूरी की प्रक्रिया के दौरान देरी हो जाती है। इस प्रकार यह बिल्डर व मकान मालिक की जिंदगी में अनिश्चितता का सबसे बड़ा अकेला कारण है। चौथी बात, सरकार और सार्वजनिक क्षेत्र के उपक्रमों के पास बहुत सी बेशकीमती जमीन बेकार पड़ी है। सरकार को डेवलपर के साथ साझेदारी के आधार पर इससे पैसा कमाना चाहिए। जमीन चाहे सरकार के नाम ही रहे। पांचवीं बात, मकानों के निर्माण को ‘आधारभूत ढांचे’ का दर्जा दिया जाना चाहिए। छठा, विदेशी निवेश।

भवन निर्माण क्रांति में एक रोड़ा लोगों का यह रवैया भी है कि रीयल स्टेट डेवलपर और बिल्डर घटिया लोग होते हैं, जो जल्दी पैसा कमाने के चक्कर में पर्यावरण को नुकसान पहुंचाते हैं। इसी रवैये के कारण मीलों लंबे लालफीते बनाए गए हैं, जिसका नतीजा है अधिकारियों की ओर से कभी न खत्म होने वाली रिश्वत की मांग। पिछले माह पारित मकान मालिक को संरक्षण देने वाला रीयल एस्टेट कानून जरूरी था, लेकिन यह एकपक्षीय है। इसमें बिल्डर को लालची अधिकारियों के खिलाफ संरक्षण नहीं दिया गया है, जो कलम के एक प्रहार से प्रोजेक्ट को अटका सकते हैं। यही वजह है कि रीयल एस्टेट में मैं विदेशी निवेश का स्वागत करता हूं। इससे न सिर्फ हमारे नियमों को वैश्विक स्तर का बनाने में मदद मिलेगी और एक मजबूत रीयल एस्टेट क्षेत्र आकार लेगा। यदि गृह निर्माण क्रांति से खुशिया लानी है तो इसके लिए अच्छा शहरी नियोजन जरूरी होगा। दुर्भाग्य से भारत में सार्वजनिक चौक की परंपरा नहीं है। किंतु बच्चों को खेलने की जगह देने और महिलाओं को घरों से सुरक्षित निकलकर परिचितों से मिलने देने के लिए बहुत जरूरी हैं। पैदल चलने लायक गलियां, फुटपाथ, साइकिल चलाने की अलग लेन, बेंच वाले बगीचे, ग्रंथालय- ये सब सामाजिकता व सभ्यतागत अनुभव बढ़ाते हैं। जमीन के अभाव वाले देश में नियोजकों को समानांतर जगहें सार्वजनिक उपयोग के लिए सुरक्षित रखनी चाहिए, जबकि ऊपर की ओर का स्थान आवास के लिए रखना चाहिए। जमीन इतनी बेशकीमती है कि उसे मकानों से नहीं भरा जा सकता।

मध्यप्रदेश सरकार ने हाल ही में ‘हैपीनेस मिनिस्ट्री’ की घोषणा की है। यह विचलित करने वाला विचार है, क्योंकि आमतौर पर हम नहीं चाहते कि सरकार हमारी निजी जिंदगी में दखल दे। किंतु यदि यह मंत्रालय आवास निर्माण सुधारों को आगे बढ़ाए तो यह अच्छी बात होगी। इसे प्रदेश के वित्त मंत्री को बताना चाहिए कि आवास निर्माण की 51 फीसदी लागत टैक्स के रूप में सरकार को मिलेगी। इसे मुख्यमंत्री को प्रेरित करना चाहिए कि गृह-निर्माण लाखों श्रम आधारित स्टार्टअप कंपनियों को प्रोत्साहन देगा। इसके साथ नए आवासीय क्षेत्रों में लाखोें रिटेल जॉब आएंगे। फिर मकान निर्माण में सीधे जॉब तो मिलेंगे ही। बेशक, गृह निर्माण में क्रांति असल में नौकरियां पैदा करने में क्रांति साबित होगी!

Monday, April 25, 2016

வீட்டின் மூலமாகவே வரும் மகிழ்ச்சி

மகிழ்ச்சி என்பது உள்ளுக்குள்ளிருந்து வரவேண்டும் என்று நண்பர்கள் கூறுகின்றனர்; அதனால் வாழ்க்கை பற்றிய என்னுடைய கண்ணோட்டத்தையே மாற்றிக்கொள்ள வேண்டிய நிலையில் இருக்கிறேன். என்னைப் பொருத்தவரை மகிழ்ச்சி என்பது சின்னச்சின்ன விஷயங்களில்தான் இருக்கிறது. நண்பனுடன் சேர்ந்து சிரிப்பது, அழகான எதையாவது பார்ப்பது என்று.

மக்கள் மகிழ்ச்சியாக இல்லாமல் இருப்பதற்குக் காரணம் அவரவருடைய தனிப்பட்ட சூழல் என்று நம்மில் பெரும்பாலானோர் நினைக்கிறோம். மக்களுடைய மகிழ்ச்சியைக் கூட்ட அரசு நிறையச் செய்ய முடியும். வீட்டைவிட்டு வெளியே போனால் என்னை யாரும் அடிக்க மாட்டார்கள் சட்டம் ஒழுங்கு நன்றாக இருக்கிறது என்றால் அதனாலும் மகிழ்ச்சிதான். ஒருவருக்கு வேலை வாய்ப்பையும் குடியிருக்க வீட்டையும் கொடுப்பதன் மூலம் அரசு மகிழ்ச்சியை அளிக்க முடியும். வாஜ்பாய் பிரதமராக இருந்தபோது அவருடைய தேசிய ஜனநாயகக் கூட்டணி அரசு கொள்கையில் செய்த சிறிய மாற்றத்தினால் ஏராளமானோர் வீட்டுக் கடன் வாங்கி சொந்தமாக வீட்டைக் கட்டிக்கொண்டனர். அந்த வீடுகளுக்கு அளிக்கப்பட்ட வரிச்சலுகை படிப்படியாக உயர்த்தப்பட்டது, இதனால் சொந்த வீடு வாங்குவதில் மக்களிடையே வேகம் எழுந்தது.

இப்போது நாட்டில் மக்களை மிகவும் வாட்டும் ஒரு கவலை வேலையில்லாத் திண்டாட்டம் பற்றியது. புந்தேல்கண்ட் பகுதியிலிருந்து மட்டும் சுமார் 18 லட்சம் பேர் வேலை தேடி டெல்லிக்கு இடம் பெயர்ந்துள்ளனர். இந்தியப் பொருளாதாரம் மந்த நிலையிலிருந்து சற்றே அசைந்து கொடுத்திருக்கிறது, ஆனால் வேலைவாய்ப்பையும் வளர்ச்சியையும் அதிகப்படுத்தும் வகையில் அல்ல. ஏராளமானோருக்கு வேலைவாய்ப்பைக் கொடுக்கக்கூடிய ஒரு துறை வீடு கட்டும் தொழில்தான். சாலை போடுவது, தொழிற்சாலைகளில் உற்பத்தி செய்வது போன்றவற்றுக்குக்கூட இப்போது இயந்திரங்கள் அதிக அளவில் பயன்படுவதால் ஆட்களுக்கு வேலை குறைந்துவிட்டது.

அனைவருக்கும் 2022-க்குள் சொந்த வீடு என்ற பிரதமரின் லட்சியம் நிறைவேறினால் நாடே மகிழ்ச்சியில் திளைக்கும். வீடமைப்பு திட்டமானது ஒரே சமயத்தில் எல்லோருக்கும் வேலையையும் வீட்டையும் வழங்கவல்லது. இவ்விரண்டுமே நான் கூறியபடி மகிழ்ச்சியைத் தரவல்லவை. இந்தத் திட்டத்தால் கோடிக்கணக்கானவர்களுக்கு வேலையும், லட்சக்கணக்கானவர்களுக்கு வீடும் கிடைக்கும். வீடு கட்ட உதவுவதில் அரசுக்குப் பெரும் செலவு கிடையாது. மாறாக அரசுக்கு வருமானம்தான். ஒவ்வொரு வீட்டின் மதிப்பிலும் சுமார் 51% அரசுக்கே வரி வருவாயாகச் சென்று சேர்கிறது. இரும்பு, கம்பி, சிமென்ட், பிளாஸ்டிக், மரம், மின்சாரப் பொருள்கள், பெயிண்ட் என்று வீடு கட்டப் பயன்படுத்தும் அனைத்துப் பொருள்களுக்கும் அரசு வரி விதித்து வசூல் செய்துகொள்கிறது.

மத்திய அரசின் சமீபத்திய பட்ஜெட் இந்த திசை யில் சிறிது பயணிக்கிறது, ஆனால் போதாது. முதல்முறையாக வீடு வாங்குவோருக்கான வீட்டுக் கடன் மீதான வட்டிக்கு வரிச் சலுகையை அளித்தது. மனை வணிக முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் லாப ஈவுக்கு வரி விதிப்பிலிருந்து விலக்கு அளிக்கிறது. கட்டுப்படியான விலையில் கட்டப்படும் வீடுகளுக்கு வரி விலக்குச் சலுகை அளித்தது. வீடுகள் கட்டப்படுவதால் சமூகத்துக்குப் பெரும் நன்மைகள் கிடைக்கின்றன என்னும்போது கட்டுப்படியாகும் விலையிலான வீடுகளுக்கு மட்டுமின்றி ரூ.40 லட்சம் வரையில் செலவு செய்து கட்டும் வீடுகளுக்கும் வரி விலக்கு அளித்தால் என்ன?

வீடு, மனைகள் தொடர்பான சட்டம், அவற்றுக்கு அங்கீகாரம் தருவதில் உள்ள மூடுமந்திரங்கள் ஊழல் நடைமுறைகள், இந்த வணிகத்தில் ஈடுபடுவோரின் பேராசைகள், அரசு இயந்திரத்துக்கும் அவர்களுக்கும் ஏற்படும் கள்ளக்கூட்டு போன்ற காரணங்களால் விலை அதிகமாக இருக்கிறது. இந்த நிலை மாற வேண்டுமானால் புரட்சிகரமான சீர்திருத்தங்கள் நிர்வாகத்தில் ஏற்பட வேண்டும்.

முதலாவதாக, நில உடைமைப் பதிவேடுகள் டிஜிடல் மயமாக்கப்பட வேண்டும். அப்போதுதான் நிலம் யாருக்குச் சொந்தம், அது எத்தனை கைமாறியிருக்கிறது, அதன் அளவு, மதிப்பு போன்றவற்றை வெளிப்படையாகவும் உறுதியாகவும் தெரிந்துகொள்ள முடியும். சில மாநிலங்கள் இதற்கான சட்டங்களை இயற்றியுள்ளன.

இரண்டாவதாக, உலகின் பெரும்பாலான நாடுகளில் உள்ளதைப்போல முத்திரைத்தாள் கட்டணத்தை மிகமிகக் குறைவாக வைத்திருக்க வேண்டும். இந்தியாவில்தான் முத்திரைத்தாள் கட்டணம் அதிகம். இதைக் குறைத்தால்தான் கருப்புப் பணப் புழக்கம் குறையும்.

மூன்றாவதாக, மனைகளுக்கு அங்கீகாரம் வழங்கும் நடைமுறைகள் எளிமையாக்கப்பட வேண்டும். அங்கீகாரம் கிடைக்குமா, கிடைக்காதா, எப்போது கிடைக்கும் என்பது நிச்சயமில்லாததாலேயே பல திட்டங்கள் முடங்குகின்றன, தாமதம் ஆகின்றன, லஞ்சம் பெருகுகிறது.

நாலாவதாக, அரசுத்துறை நிறுவனங்களிலும் அரசிடமும் பயன்படுத்தப்படாத, உபரியான நிலம் மிகுதியாக இருக்கிறது. இந்த நிலத்துக்குப் பண மதிப்பை நிர்ணயித்து, வீடு கட்டுநர்களுடன் கூட்டு சேர்ந்து வீடு கட்டி அரசு தர வேண்டும். இந்த வீடுகளுக்கான அடிமனை உரிமை அரசிடமே இருக்கலாம். இந்த வீடுகளிலிருந்து வாடகை மூலமோ அல்லது குத்தகை அடிப்படையிலோ அரசு தொடர்ந்து வருவாய் பெறலாம்.

ஐந்தாவதாக, வீடு கட்டும் துறையை அடித்தளக் கட்டுமானத் துறையாக அறிவிக்கலாம்.

ஆறாவதாக, வெளிநாட்டு முதலீட்டை அனுமதிக்க வேண்டும். அதனால் சர்வதேச தரத்தில் வீடுகள் கட்டப்படும்.

வீடமைப்புத் துறையில் ஈடுபடும் கட்டுநர்கள் சொந்த லாபத்துக்காக சுற்றுச்சூழலை மாசுபடுத்துகிறவர்கள் என்ற எண்ணம் மக்களிடையே இருக்கிறது. கடந்த மாதம் நிறைவேறிய மனை வணிக மசோதா வீட்டை உரிமையாக்கிக் கொள்வோருக்கே சாதகமாக இருக்கிறது. வீடு கட்டித் தருவோரை அதிகாரிகளிடமிருந்து மீட்கும் அம்சம் ஏதுமில்லை. பணத்தைக் கறப்பதற்காக திட்டத்தை மாதக்கணக்கில் தாமதிக்கச் செய்யும் சக்தி அதிகாரிகளுக்கு இருக்கிறது. அது களையப்பட வேண்டும். அதனால்தான் இந்தத் துறையில் அந்நிய முதலீடு தேவை என்கிறேன். அந்நிய முதலீட்டாளர்கள் வந்தால் மிக விரைவாகவும் எளிதாகவும் திட்டங்களுக்கு ஒப்புதல் தரும் நடைமுறையையும் கொண்டுவருவார்கள். இந்தியர்களின் கண்ணோட்டமும் மாறும்.

வீடமைப்புத் துறையில் புரட்சி ஏற்பட்டு மகிழ்ச்சி பரவ வேண்டும் என்றால் நல்ல நகர்ப்புற திட்டமிடல் தேவை. மனிதர்களின் உள்ளார்ந்த ஆசை எல்லோரையும் பார்க்க வேண்டும், எல்லோராலும் பார்க்கப்பட வேண்டும் என்பதே. இந்தியாவில் பொதுச் சதுக்கம் என்ற கலாச்சாரமே கிடையாது. குழந்தைகள் கூடி விளையாடவும் பெண்கள் வீட்டை விட்டு வெளியே வந்து நண்பர்களைச் சந்தித்துப் பேசவும் பொதுச் சதுக்கங்கள் அவசியம். நடந்து செல்வதற்கேற்ற சாலைகள், நடைப் பயணத்துக்கான இடங்கள், சைக்கிள்கள் செல்வதற்கான தனிப்பாதைகள், பெஞ்சுகள் போடப்பட்ட பூங்காக்கள், மற்றவர்களுடன் சேர்ந்து படிக்கும்படியான பொது நூலகங்கள் போன்றவையும் அவசியம். நிலம் என்பது பற்றாக்குறையாக இருக்கும் நாட்டில் குடியிருப்பு வீடுகள் செங்குத்தாகவும் கார்கள் நிறுத்துமிடம் போன்றவை கிடைமட்டமாகவும் அமைக்கப்பட வேண்டும். தொடர்ச்சியாக வீடுகளைக் கட்டி நிலங்களை மூடி மறைத்துவிடக்கூடாது.

‘மகிழ்ச்சி’க்காக மட்டும் தனியாக ஒரு துறையை மத்தியப் பிரதேச அரசு ஏற்படுத்தியிருக்கிறது. அது கவலை தருகிறது, ஏனென்றால் நம்முடைய தனிப்பட்ட வாழ்க்கையில் அரசு தலையிடுவதை நாம் விரும்புவதில்லை. இருப்பினும் அந்தத் துறை நாம் குறிப்பிட்ட சீர்திருத்தங்களை அமல்படுத்தினால் நல்லது. ஒவ்வொரு வீட்டுக்கும் ஆகும் செலவில் 51% அரசுக்கு வரி வருவாயாகக் கிடைக்கும். வீடமைப்பு என்பது சிறிய திட்டமாக இருந்தாலும் லட்சக்கணக்கானவர்களுக்கு வேலைவாய்ப்பை அளிக்கும்; ‘எழுக இந்தியா’ திட்டத்துக்கு உத்வேகம் அளிக்கும். அதனால் புதிய நகரியங்களில் லட்சக்கணக்கானவர்களுக்கு சார்பு வேலைவாய்ப்புகள் ஏற்படும். வீடு கட்டும் துறையில் நேரடி வேலைவாய்ப்பு அதிகரிக்கும். வீடமைப்பில் ஏற்படும் புரட்சி வேலைவாய்ப்பில் புரட்சியாக மலரும்.

Tuesday, April 19, 2016

பெரும் அச்சுறுத்தல் கண்ணய்யா அல்ல... வேலையில்லா திண்டாட்டம் தான்..!

பல்வேறு முரண்பாடுகளைக் கொண்ட மிகப் பெரிய தேசம் இந்தியா. பிப்ரவரி மார்ச் மாதங்களில் வட மாநிலத்தில் மிகப் பெரும் பிரச்சினையாக உருவெடுத் தது மாணவர் போராட்டம்தான். இதற்கு தலைமை தாங்கிய கண்ணய்யா குமார் மீது தேச துரோகக் குற்றம் சுமத்தப்பட்டு அவர் சிறையில் அடைக்கப்பட்டு பின்னர் விடுதலையானார். ஆளும் பாஜக அரசுக்கு கண்ணய்யா மிகப் பெரும் அச்சுறுத்தல் அல்ல. ஆனால் அவரை போராட்ட களத்துக்கு இழுத்தது எது?

2014-ம் ஆண்டு நடைபெற்ற பொதுத் தேர்தலின்போது, காங்கிரஸ் அரசின் ஊழல் செயல் பாடுகளால் லட்சிய இளைஞர் கள் நொந்து போய் களைத்துவிட் டனர். காங்கிரஸின் செயல்பாடு நாட்டை மேலும் ஏழ்மைக்குள் ளாக்கியுள்ளது என்ற மோடியின் பேச்சு அவருக்கு பல இளைஞர் களின் வாக்குகளைப் பெற்றுத் தர முன் வந்தது. மோடி மேற்கொண்ட 400 தேர்தல் பிரசார கூட்டத்தை ஒரு கம்ப்யூட்டர் வல்லுநர் ஆய்வு செய்து பார்த்தபோது அதில் 400 முறை ஹிந்துத்வா குறித்து பேசியுள் ளது புலனாகியது. இருப்பினும் வேலையில்லாத இளைஞர்கள் பலரும் மோடிக்கு ஆதரவாக வாக் களித்தனர். இந்தியாவில் ஹிந்துத்வா கொள்கை கொண்ட ஒரு வலதுசாரி கலாசார கட்சியை மோடி உருவாக்குகிறார் என்ற தொனி தோன்றியது. இது அமெரிக்காவில் உள்ள குடியரசு கட்சி மற்றும் பிரிட்டனில் உள்ள டோரி கட்சி போன்று இருக்கும் என்று எதிர்பார்க்கப்பட்டது.

இந்துத்வா கொள்கையோடு வலதுசாரி பொருளாதார சிந்தனை கட்சியாக இது இருக்கும் என்ற எண்ணம் மேலோங்கியது. அதே சமயம் ஆர்எஸ்எஸ் அமைப்பு களின் ஆதிக்கத்தை கட்சியில் மோடி கட்டுப்படுத்துவார் என்றே பலரும் நம்பினர். ஏனெனில் குஜராத் தில் அதை மோடி மிகச் சரியாக கையாண்டிருந்தார். மத்தியில் இதை சரியாகக் கையாண்டிருந் தால் அமெரிக்காவின் ரொனால்டு ரீகனைப் போலவோ அல்லது பிரிட்டனின் மார்கரெட் தாட்சரைப் போலவோ மிகப் பெரும் பாராட்டை மோடி பெற்றிருப்பார். ஆனால் அதை மோடி செய்யத் தவறி விட்டார் என்பதற்கு ஒரு சிறந்த உதாரணம்தான் மாணவர்கள் நடத்திய போராட்டமும் அதை அரசு கையாண்ட விதமும்.

அரசு தனது பட்ஜெட்டில் அதிக வேலை வாய்ப்பை உருவாக்கப் போவதாக அறிவித்துள்ளது. அதிலும் குறிப்பாக கிராமப்புறங் களில் வேலைவாய்ப்பை உருவாக் கும் நடவடிக்கைகளுக்கு முன் னுரிமை அளிக்கப்பட்டுள்ளன. கிராமப்புற பெண்களுக்கு சமையல் எரிவாயு கிடைக்க வசதி ஏற்படுத்தித் தருவதாக அறிவித்ததன் மூலம் பல லட்சக்கணக்கான குடும்பப் பெண்கள் விறகு அடுப்பு எனும் நெருப்புச் சூளையில் தினசரி படும் அவதிக்கு முற்றுப்புள்ளி கிடைத்தது என்றே தோன்றியது.

அடுத்தது ஆதார் அட்டைக்கு வழங்கப்பட்ட சட்டப்பூர்வ அங்கீ காரம். இதன் மூலம் அரசின் மானிய உதவிகள் அவர்களது வங்கிக் கணக்குகளுக்கு செல்லும் வழி ஏற்படுத்தப்பட்டது. இந்தியாவில் 98 கோடி பேரிடம் ஆதார் அட்டை இருப்பது மற்றும் 20 கோடி குடும்பங்களுக்கு வங்கி சேமிப்புக் கணக்கு இருப்பதும் மிகப் பெரும் சாதனை. அடையாள அட்டை வழங்கும் முயற்சியில் கருத்து வேறுபாடு இருப்பினும் ஆதார் அட்டை இதன் மீது தோன்றிய சந்தேகங்களைப் போக்கிவிட்டது.

ஆனால் ஆதார் அட்டைக்குக் கிடைத்த வரவேற்பைக் காட்டிலும் கண்ணய்யா குமார் மிகவும் பிரபல மானவர் ஆகிவிட்டார். ஏனெனில் லட்சக்கணக்கான வேலை வாய்ப்பு ஏற்படுத்தப்படும் என்று தேர்தலின் போது அளித்த வாக்குறுதியை மோடி நிறைவேற்றத் தவறிவிட்டார்.

மாணவர் தலைவரான கண்ணய்யா குமார் மீது தேச துரோக வழக்கு போடப்பட்டது, பாஜகவின் கலாச்சார வலதுசாரி சித்தாந்தத்தை சிதைத்துவிட்ட தோடு லட்சக்கணக்கான வேலை யில்லா இந்திய இளைஞர்களின் கனவையும் தகர்த்துவிட்டது. இந்த விஷயத்தை மோடி சரிவர கையாளத் தவறிவிட்டார்.

அமெரிக்காவில் தேச துரோகக் குற்றம் ஒருபோதும் மன்னிக்கப் படுவதேயில்லை என்று கண்ணய்யா குமாரை சிறையில் அடைத்தபோது மத்திய உள்துறை அமைச்சர் ராஜ்நாத் சிங் கூறியதை நினைக்கும்போது, அமெரிக் காவில் 1977-ம் ஆண்டு இலினாய்ஸ் மாகாணத்தில் ஹிட்லர் பிறந்த நாளை நாஜி கட்சியினர் கொண்டா டினர். அதற்கு அனுமதி அளிக்கக் கூடாது என்று இப்பகுதியில் அதிகம் வசித்த யூதர்கள் சிகாகோ நீதி மன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தனர். ஆனால் யூதர்களின் கோரிக் கையை நீதிமன்றம் ஏற்கவில்லை. அமெரிக்காவுக்கு எதிராக செயல்பட்ட ஹிட்லரின் பிறந்த நாளைக் கொண்டாட அனு மதி அளிக்கும் அளவுக்கு அந்நாட் டில் பேச்சு சுதந்திரம் உள்ளது. ஆனால் இங்கோ…

இந்தியாவில் இப்போது வேலை யில்லாத் திண்டாட்டத்தைவிட பெரும் பிரச்சினை ஏதும் இல்லை. இளைஞர்கள் வளமான எதிர் காலத்தை நோக்கி பயணிக்கின்ற னர். 1991-ம் ஆண்டுக்குப் பிறகு கொண்டு வரப்பட்ட தாராளமய கொள்கைகள் லைசென்ஸ் ராஜ் முறைக்கு முற்றுப் புள்ளி வைத்தது. பொருளாதாரத்தை மையமாகக் கொண்ட இடதுசாரிகளின் நிலைப் பாடு இப்போதைய சூழலில் பொருந்தாது. ஆனால் உள்துறை அமைச்சரின் செயல்பாடு கண்ணய்யாவை ஒரு மாவீரனாக மாற்றிவிட்டது.

இப்போதைய சூழலில் விரை வான பொருளாதார வளர்ச்சி மூலம் வேலை வாய்ப்பு உருவாகாத பட்சத்தில் மாணவர்கள் போராட்டம் இன்னமும் அடுத்தடுத்த வளாகங் களில் வெடிக்கத்தான் செய்யும்.

கண்ணய்யா இந்தியாவுக்கு மிகப் பெரும் அச்சுறுத்தல் என்று நினைப்பது தேவையற்றது. ஆனால் உண்மையான அச்சுறுத்தல் வேலையில்லாத் திண்டாட்டம்தான்.

வெறும் இந்துத்வா முழக்கம் மட்டுமே மக்களவையில் 292 இடங்களை தங்களுக்குப் பெற்றுத் தரவில்லை என்பதை மோடி உணர வேண்டும். மிகச் சிறப்பான பட்ஜெட்டை தாக்கல் செய்துள்ள அதே நேரத்தில் வேலை வாய்ப்பை உருவாக்க வேண்டிய பொறுப்பும் அரசுக்கு உள்ளது என்பதை உணர வேண்டும்.

Sunday, April 10, 2016

Realty doesn’t bite. More homes bring jobs and joy

My friends tell me that happiness is an ‘inside job’ and entails changing my attitude to life. They ask me to slow down, do yoga, learn to meditate, smile a lot and think of God. This spiritual talk usually leaves me feeling grim and inadequate. I have found instead that happiness lies in the small, everydayness of life — in getting absorbed in my work, laughing with a friend, stumbling onto something beautiful. It seems to be here and now, not in a distant afterlife. I could be wrong, of course, as I have not experienced the afterlife.

Most of us consider human unhappiness a private matter — the result of such things as an unhappy marriage, ungrateful children, or losing a promotion — and we certainly don’t want the state to interfere in that. Yet, governments can play a big role in promoting human happiness. Knowing that I won’t be attacked as I step out of my house makes life predictable, and good law and order contributes to my happiness. Having a job and a home are two big sources of happiness that the state can further. The Vajpayee government made a simple policy change that ushered in home mortgages; it then gradually raised tax concessions tenfold for mortgages, and this led to a revolution in home ownership.

Today, the greatest source of misery is the lack of jobs. Eighteen lakh people from Bundelkhand recently migrated to Delhi in search of jobs. The largest creator of jobs, oddly enough, is house building. Road construction and manufacturing have become too mechanized. The Prime Minister’s vision of ‘Housing for All by 2022’ is a dream idea because it would create jobs and homes simultaneously and deliver two major sources of happiness. Plus, it doesn’t cost anything to the government since homes are privately built. In fact, homebuilding is a huge source of revenue as 51% of the value added is taxes (including input taxes).

The government’s recent Budget went some way in furthering this vision, but not far enough. It offered higher deduction on interest on loans for first-time home buyers; exempted real estate investment trusts from dividend distribution tax; and gave major tax incentives on development of affordable housing. Question: If there are such huge benefits to society from house building, why limit the benefits to ‘affordable housing’? Why not make interest for all home loans up to Rs 40 lakh tax-free?

Our high real estate prices reflect artificial scarcity caused by too many bad laws, cronyism, and unpredictable approval processes. A housing revolution will need bold reforms. First, digitize land records to make titles transparent and secure. Second, lower stamp duties on property transactions to world levels.

Third, streamline the approval process. The recent real estate law protects the home owner but not the builder whose project is delayed by official approvals. Fourth, government and PSUs should monetize huge surplus prime land on a revenue-sharing basis with a developer. Fifth, give housing the status of ‘infrastructure’. Sixth, welcome foreign investment as it will lead to global standards. Finally, let’s change our attitude to builders whom we consider a form of lowlife that wrecks our environment for quick profits. This attitude inhibits a robust real-estate market from developing.

If the housing revolution is to bring happiness, it will need good urban planning. Human beings have an innate desire to be seen, to see others and watch things happen. Unfortunately, India does not have a tradition of public squares. But they are essential to allow children to play and women to come out of the home safely to meet their friends. Walkable streets and sidewalks, bicycle paths, parks with benches, libraries — these enhance sociability and civilization. In a land-scarce country, conserve horizontal space for public life and use vertical space for housing. If we lived vertically, there would be plenty of space for public life.

The government of Madhya Pradesh has just announced a ministry of happiness. It is a worrisome thought, but not if the ministry pushes for a housing revolution. It should persuade the chief minister that housing is a small-scale activity that will ignite millions of labour-intensive startups. With it will come lakhs of retail jobs in new townships. And 51% of the house cost will come to the state in taxes. Finally, a housing revolution is a jobs revolution!