Wednesday, May 11, 2016

મકાનો બનશે તો રોજગાર પણ સર્જાશે

મારા મિત્રો મને કહે છે કે પ્રસન્નતા 'આંતરીક બાબત છે' અને જીવન પ્રત્યેના મારા અભિગમ સાથે તેનો સંબંધ છે. તેઓ મને જીવનની ગતિ ધીમી કરવાની તથા યોગ-ધ્યાન શીખવાની, હસતા રહેવાની અને ઈશ્વરમાં ભરોસો રાખવાની સલાહ આપે છે. પ્રકારની આધ્યાત્મિક વાતો આમ તો મને ગંભીર બનાવી દે છે. મને કાયમ લાગ્યું છે કે મારા જીવનનો આનંદ રોજબરોજની નાની બાબતોમાં રહેલો છે. પોતાના કામમાં ડૂબી જવું, કોઈ મિત્રની સાથે ગપશપ કરવી અથવા તો અચાનક સુંદરતાનો સાક્ષાત્કાર થવો વિગેરે. ખરો આનંદ કે ખુશી ક્ષણે છે. કોઈ દૂરના અલૌકિક જીવનમાં નહીં.

આપણામાંથી મોટા ભાગની વ્યક્તિઓ નારાજગીને અંગત બાબત ગણે છે. દુ:ખી લગ્નજીવન, સંતાનોનું કહ્યામાં હોવું કે નોકરીમાં પ્રમોશન નહીં મળવું જેવી બાબતોથી નારાજગી પેદા થાય છે. આવી બાબતોમાં સરકાર કોઈ દરમિયાનગીરી કરે એવું આપણે જરા પણ ઈચ્છીશું નહીં. છતાં પણ માનવજીવનમાં આનંદમાં ઉમેરો કરવા માટે સરકાર મોટી ભૂમિકા ભજવી શકે એમ છે. કાયદો અને વ્યવસ્થાની સારી સ્થિતિ મારા આનંદમાં ઉમેરો કરે છે. આજીવિકાનું સાધન અને મકાન સુખના એવા બે સ્ત્રોત છે જેના પર સરકાર કામ કરી શકે છે. વાજપેયી સરકારે નીતિમાં સામાન્ય ફેરફાર કરીને મકાનોમાં રહેવાલાયક સુવિધાઓ વધારી. પછી તેમણે રાહતોમાં દસ ગણો વધારો કરી દીધો. પછી મકાનોની ખરીદીમાં ક્રાંતિ આવી.

આજે ભારતમાં સૌથી મોટી કોઈ સમસ્યા હોય તો છે નોકરીઓનો અભાવ. હાલમાં કામધંધાની શોધમાં બુંદેલખંડમાંથી 18 લાખ લોકો દિલ્હી આવ્યા. ભારતીય અર્થતંત્રમાં પરિવર્તન આવી રહ્યું છે પણ નોકરીઓ પેદા થઈ શકે એવી ઝડપ હજુ આવી નથી. સૌથી વધારે રોજગાર મકાનોના નિર્માણમાં છે. માર્ગ અને ઉત્પાદન (મેન્યુફેક્ચરિંગ) એટલા બધા યાંત્રિક થઈ ગયાં છે કે ગામડાંઓના અકુશળ કે અર્ધકુશળ યુવાનોને તે પૂરતો રોજગાર આપી શકે એમ નથી. જો વડાપ્રધાનનું '2022 સુધીમાં દરેકને મકાન'નું સ્વપ્ન સાકાર થશે તો તે દેશવાસીઓને આનંદ બમણો કરવાની દિશામાં મહત્ત્વનું પગલું ગણાશે. તેમાં નોકરીઓની સાથે રહેણાંક મકાનો પણ સામેલ છે જે સામાન્ય માનવીના સુખના બે મહત્ત્વના સ્ત્રોત છે. સરકારે કોઈ ખર્ચ કરવાનો નથી. કારણ કે મકાન ખાનગી સ્તરે બનાવવામાં આવે છે. સરકારને મકાન બનાવવા માટે જરૂરી 15 ટકા ચીજવસ્તુઓ પર ટેક્સ મળે છે. સરકારે ગત બજેટમાં વિઝનને આગળ ધપાવવાની દિશામાં કેટલાંક મહત્ત્વનાં પગલાં ભર્યા છે પણ તે હજુ પૂરતા નથી. પહેલી વાર મકાન ખરીદવા માગતી વ્યક્તિને લોન પર વ્યાજમાં કપાતનો પ્રસ્તાવ મૂકાયો છે. ઉપરાંત રીયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટને નફા પર લાગતા ટેક્સમાં રાહત અને સસ્તાં મકાનો બનાવવા માટે પણ પ્રોત્સાહનો સામેલ છે. સવાલ છે કે જો મકાનોના નિર્માણથી સમાજને ફાયદો થવાનો હોય તો પછી રાહતો માત્ર સસ્તાં મકાનો બનાવવા પૂરતી મર્યાદિત કેમ? તમામ હોમ લોન (40 લાખ રૂપિયા સુધીની) પર વ્યાજને ટેક્સ ફ્રી કેમ કરી શકાય?

રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ઉંચા ભાવ કૃત્રિમ અછત દર્શાવે છે. ખરાબ કાયદા, સાંઠગાંઠ અને મંજૂરીની લાંબી પ્રક્રિયાના પરિણામે સ્થિતિ સર્જાઈ છે. મકાનોના નિર્માણમાં તો સાહસિક સુધારાઓ પછી ક્રાંતિ આવી શકશે. સૌથી પહેલા તો જમીનના રેકોર્ડઝને ડિજીટાઇઝ કરીને ટાઇટલ્સને પારદર્શક અને સુરક્ષિત બનાવવાં પડશે. બીજી વાત, સંપત્તિના હસ્તાંતરણ પર સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ઘટાડીને તેનો દર વૈશ્વિક સ્તરે લાવવાની જરૂર છે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં ઘટાડાથી 'સફેદ નાણાની લેવડદેવડ'ને પ્રોત્સાહન મળશે. કેલકર સમિતિએ સ્ટેમ્પ ડ્યુટીને ગુડ્ઝ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ (જીએસટી)માં આવરી લેવાની ભલામણ કરી હતી પણ રાજ્યોએ તેને સ્વીકારવાનો ઈનકાર કર્યો હતો. ત્રીજી વાત, મંજૂરીની પ્રક્રિયાને સરળ બનાવો. સ્થાવર સંપત્તિ સબંધિત વર્તમાન કાયદો મકાનમાલિકને તો સુરક્ષા આપે છે પણ બિલ્ડરને નહીં જેના પ્રોજેક્ટમાં મંજૂરીની પ્રક્રિયામાં ઘણું મોડું થાય છે. ચોથી વાત, સરકાર અને જાહેર ક્ષેત્રનાં સાહસો પાસે મોટા પ્રમાણમાં કિંમતી જમીન નકામી પડી છે. સરકારે ડેવલપરોની સાથે ભાગીદારી કરીને તેમાંથી આવક ઉભી કરવી જોઈએ. જમીન ભલે સરકારના નામે રહે. પાંચમી વાત, મકાનોના નિર્માણને 'મૂળભૂત માળખા'નો દરજ્જો મળવો જોઈએ. છઠ્ઠી વાત, વિદેશી રોકાણ. મકાનોના નિર્માણમાં ક્રાંતિના આડે બીજો પણ એક અવરોધ છે. લોકોનું વલણ એવું હોય છે કે રીયલ એસ્ટેટ ડેવલપર અને બિલ્ડરો ખરાબ માણસો હોય છે જે ઝડપથી પૈસા કમાઈ લેવા માટે પર્યાવરણને નુકસાન પહોંચાડે છે. વલણના કારણે લાંબી પ્રક્રિયાઓ ઘડવામાં આવી છે જેના પરિણામે અધિકાીઓ માટે લાંચ માગવાની અપાર તકો સર્જાય છે.

હાલમાં પસાર કરાયેલું મકાનમાલિકોને સંરક્ષણ આપતું બિલ જરૂરી હતું, પણ તે એકપક્ષી છે. તેમાં બિલ્ડરોને લાલચુ અધિકારીઓ સામે સુરક્ષા આપવામાં આવી નથી. અધિકારીઓ કલમના એક ઝાટકે સમગ્ર પ્રોજેક્ટને ખોરંભે ચડાવી શકે છે. કારણોસર રીયલ એસ્ટેટમાં વિદેશી રોકાણને હું આવકારું છું. તેના કારણે આપણા નિયમોને વૈશ્વિક સ્તરના બનાવવામાં મદદ મળી રહેશે. એટલું નહીં એક મજબુત રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર આકાર લેશે. જો મકાનોના નિર્માણના ક્ષેત્રમાં ઉત્સાહનો સંચાર કરવો હશે તો તેના માટે સારું શહેરી આયોજન જરૂરી છે. કમનસીબે ભારતમાં જાહેર ચોકની પરંપરા નથી. પણ બાળકો માટે રમવાની પૂરતી જગ્યા તથા મહિલાઓ પોતાના ઘરમાંથી નીકળીને સ્વજનો સાથે હળીમળી શકે એવું વાતાવરણ ઉભું કરવું જરૂરી છે. પગપાળા ચાલવા માટેની જગ્યા, ફૂટપાથ, સાઇકલ માટે અલગ રસ્તો, પૂરતી બેંચ ધરાવતા બગીચા, પુસ્તકાલયો જેવી સુવિધાઓ સામાજિક તથા સભ્ય સમાજનો અનુભવ કરાવે છે. જમીનની તીવ્ર અછત ધરાવતા દેશમાં નીતિના ઘડવૈયાઓએ જાહેર ઉપયોગ માટેની જગ્યાઓ અનામત રહે માટેની વ્યવસ્થા કરવી પડશે. જમીન અત્યંત કિંમતી છે પણ તેને મકાનોથી ભરી દેવી જોઈએ નહીં.

મધ્ય પ્રદેશની સરકારે હાલમાં 'હેપ્પીનેસ મિનિસ્ટ્રી'ની જાહેરાત કરી હતી. વિચાર હચમચાવી દે એવો છે. કારણ કે સામાન્યપણે આપણે એવું ઈચ્છીએ છીએ કે આપણી અંગત બાબતોમાં સરકાર દખલ કરે નહીં. પણ જો મંત્રાલય મકાનોના નિર્માણમાં સુધારાઓને આગળ ધપાવશે તો તે સારી વાત ગણાશે. તેમણે રાજ્યના નાણાં પ્રધાનને કહેવું જોઈએ કે મકાનોના નિર્માણનો 15 ટકા ખર્ચ ટેક્સ સ્વરૂપે સરકારને મળશે. મકાનોનું નિર્માણ શ્રમ આધારિત લાખો સ્ટાર્ટઅપ કંપનીઓને પ્રોત્સાહન આપશે એવું તેમણે મુખ્ય પ્રધાનને સમજાવવું જોઈએ. સાથે નવા રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં લાખો રિટેલ નોકરીઓ આવશે. ગૃહનિર્માણમાં ક્રાંતિ ખરેખર તો નોકરીઓના સર્જનમાં ક્રાંતિ સાબિત થશે.

No comments: